Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym nie wymaga wcześniejszej spłaty zobowiązania z własnych środków. Lokal można sprzedać, a część ceny uzyskanej od kupującego przeznaczyć bezpośrednio na rozliczenie z bankiem. Trzeba jednak prawidłowo zsynchronizować kilka elementów: dokumenty bankowe, umowę przedwstępną, finansowanie nabywcy, treść aktu notarialnego, przelewy oraz późniejsze wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.
Największe obawy dotyczą zwykle tego, czy bank zgodzi się na sprzedaż, czy kupujący bezpiecznie zapłaci cenę oraz czy hipoteka rzeczywiście zniknie z księgi wieczystej. Sama hipoteka nie blokuje transakcji. Jest zabezpieczeniem wierzytelności banku, dlatego sprzedaż musi uwzględniać jego prawa i sposób spłaty zadłużenia. Kluczowe znaczenie ma uzyskanie aktualnego zaświadczenia o stanie kredytu oraz dokumentu, w którym bank określi warunki wydania zgody na wykreślenie hipoteki.
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym w praktyce – czy jest się czego obawiać?
Mechanizm prawny: co dzieje się z długiem przy zbyciu lokalu
Sprzedaż mieszkania nie powoduje automatycznego wygaśnięcia kredytu hipotecznego. Kredytobiorca nadal pozostaje stroną umowy z bankiem, dopóki zobowiązanie nie zostanie spłacone albo bank nie zaakceptuje innego sposobu zabezpieczenia. W typowym scenariuszu część ceny sprzedaży trafia na rachunek wskazany przez bank kredytujący sprzedającego. Po zaksięgowaniu wymaganej kwoty bank wydaje dokument pozwalający na wykreślenie hipoteki. [1]
W praktyce trzeba rozdzielić dwie kwestie. Pierwsza to osobista odpowiedzialność kredytobiorcy za spłatę kredytu, odsetek i innych należności wynikających z umowy. Druga to odpowiedzialność rzeczowa związana z nieruchomością. Hipoteka obciąża lokal niezależnie od tego, kto jest jego właścicielem. Gdyby hipoteka nie została wykreślona, nabywca mógłby nabyć mieszkanie z istniejącym zabezpieczeniem, dlatego kupujący i jego bank oczekują jasnego mechanizmu spłaty oraz uzyskania zgody na wykreślenie wpisu.
Samo przeniesienie własności nie przenosi kredytu na kupującego. Nabywca nie staje się dłużnikiem osobistym sprzedającego tylko dlatego, że kupił lokal obciążony hipoteką. Inaczej wyglądałaby sytuacja, gdyby strony i bank zawarły odrębną umowę przejęcia długu lub innej zmiany podmiotowej w zobowiązaniu. Przy zwykłej sprzedaży mieszkania z kredytem takie rozwiązanie nie występuje.
Dlaczego dla kupującego i banku to standardowa procedura
Transakcje dotyczące mieszkań obciążonych hipoteką są częste. Banki mają przygotowane procedury wydawania zaświadczeń o saldzie zadłużenia, promes i zgód na wykreślenie hipoteki. Notariusz nie „spłaca” kredytu za sprzedającego i nie zastępuje banku, ale konstruuje akt tak, aby sposób rozliczenia ceny był możliwie precyzyjny i odpowiadał dokumentom wystawionym przez wierzyciela.
Źródło: Pexels | Autor: Tara Winstead
Dla kupującego najważniejsze jest, aby cena została podzielona w sposób czytelny. Przykładowo: część odpowiadająca aktualnemu zadłużeniu może zostać przekazana bezpośrednio na rachunek techniczny banku sprzedającego, a pozostała kwota – na rachunek sprzedającego. Jeżeli kupujący finansuje zakup kredytem, jego bank może wypłacić środki w określonych transzach, zgodnie z warunkami umowy kredytowej. [3]
W interesie obu stron leży ustalenie, kiedy uważa się zapłatę za dokonaną. W przypadku przelewu znaczenie może mieć uznanie rachunku bankowego, a nie samo zlecenie dyspozycji. Tę różnicę trzeba uwzględnić przy określaniu terminu spłaty kredytu, wydania lokalu i przekazania kluczy.
Główne etapy transakcji w zarysie proceduralnym
Bezpieczna sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym zwykle przebiega według następującej kolejności:
sprzedający sprawdza umowę kredytową i występuje do banku o aktualne zaświadczenie o zadłużeniu;
bank określa kwotę potrzebną do całkowitej spłaty, rachunek do przelewu i warunki wydania zgody na wykreślenie hipoteki;
strony ustalają cenę, sposób jej podziału i ewentualnie podpisują umowę przedwstępną;
kupujący organizuje finansowanie, jeżeli nie płaci ze środków własnych;
notariusz weryfikuje dokumenty i przygotowuje projekt aktu;
strony podpisują umowę sprzedaży, a cena jest przekazywana zgodnie z ustalonym mechanizmem;
bank sprzedającego wydaje list mazalny lub inny dokument wymagany do wykreślenia hipoteki;
wniosek o wykreślenie hipoteki trafia do sądu wieczystoksięgowego, a po dokonaniu wpisu strony zamykają rozliczenia.
Nie każda transakcja będzie wyglądała identycznie. Inne dokumenty mogą być potrzebne przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, inne przy lokalu stanowiącym odrębną własność, a jeszcze inne przy sprzedaży udziału, lokalu obciążonego kilkoma hipotekami albo nieruchomości nabytej w spadku.
Krok 1: dokumenty z banku wierzyciela – zaświadczenie o stanie zadłużenia i promesa
Co dokładnie powinno zawierać zaświadczenie bankowe
Pierwszym praktycznym działaniem powinno być zamówienie w banku dokumentu dotyczącego kredytu zabezpieczonego na sprzedawanym lokalu. Nazwa może być różna: zaświadczenie o saldzie zadłużenia, zaświadczenie do sprzedaży nieruchomości, promesa zwolnienia zabezpieczenia albo zgoda na bezobciążeniowe wyodrębnienie czy zbycie nieruchomości. Liczy się treść, a nie sam tytuł dokumentu.
Zaświadczenie powinno pozwalać ustalić, jaka kwota musi zostać zapłacona, aby bank uznał kredyt za całkowicie rozliczony. Dokument powinien wskazywać co najmniej:
dane kredytobiorcy i oznaczenie umowy kredytowej;
numer księgi wieczystej lub opis nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie;
saldo kapitału oraz sposób naliczania odsetek do określonego dnia;
ewentualne opłaty lub prowizje związane z wcześniejszą spłatą;
kwotę wymaganą do całkowitego rozliczenia na konkretny dzień;
numer rachunku bankowego, na który należy skierować spłatę;
termin ważności wyliczenia;
warunki wydania dokumentu pozwalającego na wykreślenie hipoteki.
Jeżeli bank podaje kwotę obowiązującą tylko na konkretny dzień, trzeba sprawdzić, w jaki sposób obliczyć należność w dniu późniejszym. Czasem dokument wskazuje dzienną kwotę odsetek, czasem wymaga ponownego zamówienia zaświadczenia. Nie należy samodzielnie przelewać „orientacyjnego salda”, ponieważ niewielka niedopłata może opóźnić wydanie zgody na wykreślenie hipoteki.
Kapitał, odsetki, prowizja i rachunek techniczny
Najczęstszy błąd polega na utożsamianiu salda kapitału z kwotą potrzebną do zamknięcia kredytu. Kapitał to tylko jedna część rozliczenia. Bank może doliczyć odsetki naliczone do dnia spłaty, opłatę za wcześniejszą spłatę, koszty związane z obsługą dyspozycji albo inne należności przewidziane w umowie. Dlatego w akcie notarialnym powinno znaleźć się odwołanie do konkretnego zaświadczenia bankowego, a strony powinny posługiwać się kwotą wynikającą z aktualnego dokumentu.
Rachunek do spłaty kredytu nie zawsze jest zwykłym rachunkiem używanym do comiesięcznych rat. Bank może wskazać rachunek techniczny przeznaczony do całkowitej spłaty. Numer należy przepisać bezpośrednio z dokumentu banku i dokładnie sprawdzić przed zleceniem przelewu. Szczególnej ostrożności wymagają transakcje, w których część ceny przekazuje bank kupującego. Dyspozycję wypłaty trzeba porównać zarówno z aktem notarialnym, jak i z dokumentami kredytowymi.
Jeśli cena sprzedaży jest niższa niż zadłużenie, sama sprzedaż nie wystarczy do zamknięcia kredytu. Sprzedający powinien ustalić z bankiem, czy dopuszcza sprzedaż przy częściowej spłacie, jakiej dodatkowej wpłaty wymaga i kiedy wyda zgodę na wykreślenie hipoteki. Bank może oczekiwać pokrycia różnicy z innych środków albo zaproponować zmianę zabezpieczenia. Takiego wariantu nie powinno się zostawiać do dnia podpisania aktu.
Promesa bankowa i jej znaczenie dla aktu notarialnego
Promesa bankowa do aktu notarialnego to dokument, w którym bank deklaruje, że po otrzymaniu określonej kwoty i spełnieniu wskazanych warunków wyda zgodę na wykreślenie hipoteki. Nie jest ona tym samym co list mazalny. Promesa jest zwykle dokumentem poprzedzającym sprzedaż, natomiast list mazalny lub kwit mazalny jest wydawany po spłacie zabezpieczonego zobowiązania.
W treści promesy trzeba sprawdzić, czy bank zobowiązuje się do wydania zgody na wykreślenie wszystkich hipotek obciążających lokal. Jeżeli w dziale IV księgi wieczystej widnieje kilka wpisów, jeden dokument może nie wystarczyć, zwłaszcza gdy hipoteki ustanowiono na rzecz różnych wierzycieli. Dokument powinien także wyjaśniać, komu i w jaki sposób zostanie wydana zgoda: kredytobiorcy, notariuszowi, sądowi, właścicielowi nieruchomości czy pełnomocnikowi.
Synchronizacja ważności dokumentów bankowych z terminem aktu
Zaświadczenie z banku może być ważne przez określony czas albo zawierać wyliczenie aktualne tylko na wskazany dzień. Trzeba zestawić ten termin z datą umowy przedwstępnej, planowanym aktem sprzedaży, przewidywaną datą wypłaty kredytu kupującego i terminem wpływu środków na rachunek banku sprzedającego.
Przykładowo, jeżeli bank kupującego wypłaca środki dopiero po złożeniu wniosku o wpis hipoteki na rzecz tego banku, a bank sprzedającego oczekuje zapłaty przed upływem ważności zaświadczenia, może powstać luka czasowa. Rozwiązaniem bywa uzyskanie nowego zaświadczenia, uzgodnienie aktualizacji kwoty albo odpowiednie skonstruowanie warunków wypłaty. Notariusz może opisać mechanizm w akcie, ale nie zmieni terminów obowiązujących w bankach.
Krok 2: kompletowanie dokumentacji do kancelarii notarialnej – checklista formalności
Pakiet dokumentów zbywcy lokalu
Dokumenty potrzebne do sprzedaży zależą od stanu prawnego nieruchomości. Notariusz powinien otrzymać je odpowiednio wcześnie, aby mógł zweryfikować księgę wieczystą, podstawę nabycia i ewentualne ograniczenia. Przekazanie skanów projektu i dokumentów przed umówieniem czynności często pozwala wykryć brak zaświadczenia albo niezgodność danych, zanim strony poniosą koszty i zarezerwują termin.
Typowy pakiet sprzedającego obejmuje:
dokument tożsamości lub dane niezbędne do przygotowania aktu;
numer księgi wieczystej;
podstawę nabycia lokalu, na przykład wcześniejszy akt notarialny, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia;
zaświadczenie banku dotyczące aktualnego zadłużenia i warunków wykreślenia hipoteki;
promesę lub dokument o analogicznej treści, jeżeli bank wymaga jej do przeprowadzenia sprzedaży;
zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu, jeżeli wymaga go kancelaria lub bank kupującego;
zaświadczenie dotyczące opłat wobec wspólnoty mieszkaniowej albo spółdzielni, w szczególności o braku zaległości;
świadectwo charakterystyki energetycznej lokalu, jeżeli jest wymagane przy danej transakcji;
informację o numerze rachunku bankowego, na który ma trafić część ceny pozostała po spłacie kredytu;
dokumenty potwierdzające zgodę małżonka, współwłaścicieli lub innych osób, jeżeli są potrzebne do skutecznego zawarcia umowy.
Podstawa nabycia powinna być zgodna z aktualnym stanem księgi wieczystej. Jeżeli sprzedający nabył mieszkanie w spadku, notariusz może potrzebować nie tylko postanowienia sądu, lecz także dokumentów potwierdzających krąg spadkobierców i wykonanie obowiązków podatkowych. Przy darowiźnie, podziale majątku lub zniesieniu współwłasności znaczenie może mieć treść wcześniejszego aktu oraz ewentualne ograniczenia w rozporządzaniu lokalem.
Źródło: Pexels | Autor: Brett Jordan
Dokumenty dotyczące małżeństwa i współwłasności
Przed przesłaniem projektu aktu trzeba ustalić, kto jest właścicielem mieszkania i jaki ustrój majątkowy obowiązuje w małżeństwie. Jeżeli lokal należy do majątku wspólnego, co do zasady przy czynności powinni uczestniczyć oboje małżonkowie. Jeżeli właścicielem jest tylko jeden z nich, notariusz może potrzebować informacji, w jaki sposób nieruchomość została nabyta i czy wymagana jest zgoda drugiego małżonka.
Przy współwłasności wszyscy współwłaściciele powinni zostać prawidłowo wskazani w umowie. Jeżeli któryś z nich działa przez pełnomocnika, pełnomocnictwo musi mieć formę odpowiednią do sprzedaży nieruchomości. Zwykłe pisemne upoważnienie może być niewystarczające. Dokument powinien precyzyjnie określać nieruchomość, zakres umocowania oraz możliwość odbioru ceny i składania oświadczeń związanych z hipoteką.
Dokumenty wymagane od kupującego
Kupujący powinien przekazać notariuszowi dane i dokumenty potrzebne do określenia stron oraz sposobu finansowania ceny. W typowej transakcji będą to:
dokument tożsamości każdego kupującego;
dane adresowe, numer PESEL i stan cywilny;
informacja, czy zakup następuje do majątku osobistego, czy wspólnego;
umowa kredytowa albo zaświadczenie banku kupującego o przyznaniu finansowania;
dyspozycja wypłaty kredytu, jeżeli bank wymaga jej przed uruchomieniem środków;
numer rachunku, z którego zostanie zapłacona część ceny ze środków własnych;
dane rachunku bankowego, na który ma zostać zwrócona ewentualna nadpłata lub przekazana pozostała część ceny;
pełnomocnictwo, jeżeli kupujący nie będzie obecny osobiście.
Jeżeli zakup finansowany jest kredytem, notariusz powinien znać warunki wypłaty wskazane przez bank kupującego. Dotyczy to zwłaszcza obowiązku złożenia wniosku wieczystoksięgowego, ustanowienia hipoteki na rzecz banku kupującego, przedstawienia aktu notarialnego albo dostarczenia bankowi potwierdzenia złożenia wniosku. Wypłata kredytu może zależeć od spełnienia kilku warunków jednocześnie.
Kontrola dokumentów przed wyznaczeniem terminu
Przed ostatecznym umówieniem wizyty warto poprosić kancelarię o potwierdzenie, że dokumenty są wystarczające do przygotowania projektu. Należy sprawdzić przede wszystkim:
czy dane osobowe stron są identyczne we wszystkich dokumentach;
czy numer księgi wieczystej odpowiada sprzedawanemu lokalowi;
czy w księdze wieczystej nie ma nowych wpisów, ostrzeżeń lub wzmianek o złożonych wnioskach;
czy dokument banku obejmuje wszystkie hipoteki ujawnione w dziale IV;
czy cena i sposób jej zapłaty odpowiadają możliwościom banku kupującego;
czy termin wydania lokalu jest zgodny z terminem zapłaty;
czy nie brakuje zgód małżonka, współwłaściciela albo pełnomocnictw.
Warto pobrać aktualny odpis księgi wieczystej bezpośrednio przed podpisaniem aktu albo zlecić kancelarii sprawdzenie jej treści. Sam numer księgi nie potwierdza, że od czasu uzyskania wcześniejszego odpisu nie pojawiła się wzmianka o nowym wniosku.
Krok 3: umowa przedwstępna i finansowanie kupującego – scenariusze rozliczeń
Co ustalić w umowie przedwstępnej
Umowa przedwstępna powinna opisywać nie tylko cenę i termin zawarcia umowy sprzedaży. Przy mieszkaniu obciążonym hipoteką trzeba dokładnie wskazać sposób rozliczenia z bankiem sprzedającego. W szczególności warto określić:
kwotę przeznaczoną na całkowitą spłatę kredytu albo sposób jej ustalenia;
rachunek banku sprzedającego i termin wykonania przelewu;
kwotę, która ma trafić do sprzedającego;
warunki, od których zależy zawarcie umowy przyrzeczonej;
termin dostarczenia aktualnych dokumentów bankowych;
skutki odmowy wypłaty kredytu przez bank kupującego;
zasady rozliczenia zadatku lub zaliczki;
termin wydania mieszkania i przekazania kluczy.
Jeżeli kupujący dopiero stara się o kredyt, trzeba odróżnić uzyskanie wstępnej decyzji od faktycznego uruchomienia finansowania. W umowie przedwstępnej można przewidzieć odpowiednio dłuższy termin na zawarcie aktu oraz obowiązek niezwłocznego informowania o odmowie kredytu lub zmianie warunków finansowania.
Scenariusz pierwszy: zakup za środki własne
Najprostszy wariant występuje wtedy, gdy kupujący dysponuje całą ceną. W akcie można wskazać, że określona część ceny zostanie przelana bezpośrednio na rachunek banku sprzedającego, a pozostała kwota na rachunek sprzedającego. Po zaksięgowaniu spłaty bank wydaje dokument pozwalający na wykreślenie hipoteki. [2]
Nawet w tym wariancie należy ustalić, czy przelew zostanie wykonany przed podpisaniem aktu, w dniu podpisania czy po zawarciu umowy. Trzeba również opisać, kiedy sprzedający wyda lokal i kiedy strony uznają cenę za zapłaconą. Samo przedstawienie potwierdzenia zlecenia przelewu może nie oznaczać, że rachunek banku został już uznany.
Scenariusz drugi: zakup z kredytu hipotecznego
Przy finansowaniu kredytem cena może być wypłacana w dwóch częściach: z wkładu własnego oraz z kredytu. Bank kupującego może przekazać środki bezpośrednio na rachunek banku sprzedającego, na rachunek sprzedającego albo na oba rachunki zgodnie z dyspozycją wynikającą z aktu i umowy kredytowej.
Przed podpisaniem dokumentów należy uzyskać od banku kupującego jasną odpowiedź na następujące pytania:
czy bank wypłaci środki na podstawie samego aktu notarialnego;
czy wymaga wcześniejszego złożenia wniosku o wpis hipoteki;
czy wypłata nastąpi jednorazowo, czy w transzach;
jakie dokumenty trzeba dostarczyć po akcie;
czy rachunek banku sprzedającego może zostać wskazany jako rachunek odbiorcy kredytu;
czy bank akceptuje termin wydania lokalu oraz sposób zapłaty opisany w projekcie aktu.
Notariusz może wprowadzić do aktu zobowiązanie kupującego do zapłaty ceny w określonym podziale. Nie gwarantuje jednak, że bank kupującego wypłaci kredyt, jeżeli nie zostały spełnione jego wewnętrzne wymagania. Ostateczna odpowiedzialność za przygotowanie dyspozycji uruchomienia finansowania pozostaje po stronie kupującego.
Źródło: Pexels | Autor: Jakub Pabis
Zadatek, zaliczka i odmowa kredytu
W umowie przedwstępnej trzeba jednoznacznie nazwać wpłaconą kwotę: zadatkiem albo zaliczką. Skutki tych instytucji są różne. Zadatek może podlegać zatrzymaniu lub zwrotowi w podwójnej wysokości w przypadkach określonych przepisami i treścią umowy. Zaliczka co do zasady podlega rozliczeniu jako część ceny albo zwrotowi, jeżeli umowa przyrzeczona nie zostanie zawarta.
Jeżeli transakcja zależy od kredytu, umowa przedwstępna powinna wskazywać, co dzieje się w razie nieuzyskania finansowania. Należy określić, czy kupujący musi wykazać złożenie wniosku do określonego banku, ile decyzji odmownych powinien przedstawić i w jakim terminie ma poinformować sprzedającego. Brak takiego mechanizmu może stać się źródłem sporu o zadatek.
Krok 4: przebieg wizyty w kancelarii i podpisanie aktu notarialnego
Co notariusz sprawdza przed odczytaniem aktu
Przed podpisaniem aktu notariusz weryfikuje tożsamość stron, ich zdolność do dokonania czynności oraz treść dokumentów dotyczących nieruchomości. Sprawdza również księgę wieczystą, sposób reprezentacji osób prawnych, umocowanie pełnomocników i ewentualne ograniczenia w rozporządzaniu lokalem.
W projekcie aktu powinny znaleźć się dokładne dane nieruchomości, podstawa nabycia, cena, sposób i terminy płatności, opis istniejącej hipoteki oraz zobowiązania związane z jej wykreśleniem. Jeżeli część ceny ma trafić do banku, rachunek i kwota powinny być przepisane bezpośrednio z aktualnej dokumentacji bankowej.
Na co zwrócić uwagę podczas odczytywania aktu
Strony nie powinny ograniczać się do sprawdzenia ceny. Podczas odczytywania aktu trzeba zweryfikować zwłaszcza:
imiona, nazwiska, numery PESEL i adresy stron;
numer księgi wieczystej, położenie i opis lokalu;
udział związany z własnością lokalu, jeżeli dotyczy nieruchomości wspólnej;
kwotę kierowaną do banku sprzedającego;
numer rachunku bankowego oraz termin przelewu;
kwotę przekazywaną sprzedającemu i źródło jej finansowania;
warunek wydania lokalu oraz kluczy;
obowiązek złożenia wniosku o wykreślenie hipoteki;
obowiązek ustanowienia hipoteki na rzecz banku kupującego;
zasady ponoszenia opłat sądowych, podatków i kosztów aktu.
Jeżeli którakolwiek część aktu jest niejasna, strona powinna poprosić o wyjaśnienie przed złożeniem podpisu. Po podpisaniu aktu zmiana istotnych postanowień wymagałaby zazwyczaj kolejnej czynności notarialnej, a błędny numer rachunku lub termin płatności może wywołać realne problemy z rozliczeniem.
Wnioski wieczystoksięgowe składane przez notariusza
W akcie notarialnym zwykle zawiera się wnioski dotyczące ujawnienia nabywcy, wykreślenia istniejącej hipoteki oraz wpisu hipoteki na rzecz banku kupującego. Notariusz przekazuje wniosek do właściwego sądu wieczystoksięgowego w sposób określony przepisami i pobiera od stron należne opłaty.
Najczęściej zadawane pytania (FAQ)
Czy można sprzedać mieszkanie z niespłaconym kredytem hipotecznym?
Tak. Nie trzeba wcześniej spłacać kredytu z własnych środków. Część ceny sprzedaży może zostać przekazana bezpośrednio do banku na całkowitą spłatę zobowiązania.
Czy hipoteka blokuje sprzedaż mieszkania?
Nie. Hipoteka nie blokuje transakcji, ale sprzedaż musi uwzględniać prawa banku oraz warunki spłaty zadłużenia i wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.
Jakie dokumenty z banku są potrzebne przed podpisaniem aktu?
Najczęściej potrzebne jest aktualne zaświadczenie o saldzie zadłużenia oraz promesa lub inny dokument określający warunki wydania zgody na wykreślenie hipoteki.
Czy kupujący przejmuje kredyt sprzedającego?
Nie. Przy zwykłej sprzedaży kupujący nie staje się osobistym dłużnikiem sprzedającego. Przejęcie długu wymagałoby odrębnej umowy z udziałem banku.
Co się dzieje, gdy cena mieszkania jest niższa niż zadłużenie?
Sama sprzedaż nie wystarczy wtedy do zamknięcia kredytu. Sprzedający powinien wcześniej ustalić z bankiem możliwość sprzedaży, wysokość dodatkowej wpłaty lub ewentualną zmianę zabezpieczenia.
