Darowizna mieszkania z hipoteką jakie zgody są potrzebne i jak wygląda procedura u notariusza w Poznaniu

Czy darowizna mieszkania z hipoteką jest w ogóle możliwa?

Podstawowa zasada – własność mieszkania a hipoteka

Darowizna mieszkania z hipoteką jest prawnie dopuszczalna. Klucz tkwi w zrozumieniu, że hipoteka obciąża nieruchomość, a nie konkretną osobę. Dług kredytowy jest związany z osobą kredytobiorcy, ale hipoteka – z samą księgą wieczystą danego lokalu.

W praktyce oznacza to, że własność mieszkania można przenieść na inną osobę, pozostawiając hipotekę bez zmian. Po darowiźnie w dziale II księgi wieczystej pojawi się nowy właściciel, ale w dziale IV – ta sama hipoteka na rzecz tego samego banku. Sam fakt obciążenia hipoteką nie blokuje więc transakcji u notariusza w Poznaniu.

Trzeba jednak wyraźnie odróżnić dwa pojęcia: właściciel mieszkania oraz dłużnik osobisty (kredytobiorca). Właścicielem po darowiźnie może być np. dziecko, ale dłużnikiem wobec banku nadal będą rodzice, którzy zaciągnęli kredyt. Bank dochodzi spłaty rat od dłużnika, natomiast w razie braku spłaty – może zaspokoić się z nieruchomości, niezależnie od tego, kto jest jej aktualnym właścicielem.

Od strony prawa cywilnego darowizna może więc wyglądać tak: darczyńca przekazuje lokal obciążony hipoteką na rzecz obdarowanego, a strony zastrzegają między sobą, kto dalej spłaca kredyt. Dla banku nic się nie zmienia, dopóki nie dojdzie do przejęcia długu lub przystąpienia obdarowanego do kredytu. Stąd tak istotne jest rozdzielenie kwestii darowizny od kwestii kredytu.

Typowe sytuacje z praktyki

Najczęstszy scenariusz w praktyce poznańskich kancelarii notarialnych to darowizna mieszkania na rzecz dziecka, gdy kredyt nadal spłacają rodzice. Rodzice chcą „uporządkować sprawy” lub zabezpieczyć dziecko na przyszłość, ale jeszcze przez kilka czy kilkanaście lat mają do spłaty kredyt hipoteczny. W takim układzie:

• w księdze wieczystej jako właściciel wpisane zostaje dziecko,
• w dziale IV nadal widnieje hipoteka na rzecz banku,
• dłużnikiem wobec banku pozostają rodzice,
• wewnętrznie strony umawiają się, kto faktycznie spłaca raty (najczęściej nadal rodzice).

Druga często spotykana sytuacja to darowizna przy rozwodzie albo po rozwodzie: jedno z małżonków ma przejąć mieszkanie obciążone kredytem, drugie chce się „wycofać” z nieruchomości. Sama darowizna udziału czy całej nieruchomości jest wówczas możliwa, ale jeśli jednocześnie ma nastąpić przejęcie długu, bank zwykle żąda aneksu i sprawdza zdolność kredytową „pozostającego” małżonka lub nowego właściciela.

Zdarzają się również sytuacje, w których bank ogranicza możliwość rozporządzania lokalem. Najczęściej dzieje się tak, gdy w umowie kredytowej zawarto wprost zakaz zbywania mieszkania bez zgody banku. Nie zawsze fizycznie „blokuje” to akt darowizny, ale może prowadzić do wypowiedzenia umowy kredytu i żądania natychmiastowej spłaty. Z tego powodu analiza umowy z bankiem jest obowiązkowym etapem przygotowania darowizny.

Kiedy zgoda banku na darowiznę jest wymagana, a kiedy tylko „dobrze ją mieć”?

Treść umowy kredytowej i regulaminu banku

Kluczem jest zawsze konkretna umowa kredytu mieszkaniowego i regulamin banku. W większości przypadków znajdują się tam postanowienia dotyczące zbycia nieruchomości, które brzmią mniej więcej tak: „Kredytobiorca zobowiązuje się nie zbywać nieruchomości bez uprzedniej pisemnej zgody banku”.

Takie klauzule nie unieważniają aktu darowizny sporządzonego u notariusza w Poznaniu, ale dają bankowi prawo do wypowiedzenia umowy kredytu, jeżeli kredytobiorca je naruszy. Skutek jest bardzo dotkliwy: po wypowiedzeniu kredytu całość niespłaconego zadłużenia staje się natychmiast wymagalna. W realnym życiu oznacza to konieczność szybkiego znalezienia środków na spłatę całości kredytu albo ryzyko egzekucji z mieszkania.

Nie wszystkie banki wymagają formalnej zgody na samo przeniesienie własności, jeżeli dłużnicy osobowi pozostają bez zmian. Coraz częściej spotyka się też ogólne postanowienia, że zbycie jest możliwe, o ile nie narusza interesu banku. Mimo to bezpieczniejszym rozwiązaniem jest uzyskanie pisemnej zgody, nawet jeżeli teoretycznie umowa jej nie wymaga. Taki dokument przydaje się również notariuszowi, który może odnotować w akcie, że bank wyraził aprobatę.

Przeniesienie własności bez przejęcia długu

Najprostszy wariant to darowizna mieszkania z hipoteką bez przejęcia długu. Oznacza to, że kredytobiorcą nadal pozostaje dotychczasowy właściciel, ale własność mieszkania przechodzi na inną osobę. Z punktu widzenia prawa rzeczowego jest to w pełni dopuszczalne – hipoteka pozostaje, tylko zmienia się właściciel nieruchomości.

W takim układzie bankowi formalnie wystarcza dotychczasowe zabezpieczenie, bo w razie braku spłaty i tak może prowadzić egzekucję z mieszkania. Dlatego część banków nie wymaga odrębnej zgody na samą darowiznę, pod warunkiem że kredyt jest dalej spłacany terminowo, a dłużnicy się nie zmieniają.

Dla obdarowanego konsekwencje są jednak istotne. Przyjmuje mieszkanie obciążone hipoteką – jeśli więc darczyńca przestanie spłacać kredyt, bank będzie mógł dążyć do sprzedaży mieszkania w drodze egzekucji. Obdarowany nie odpowiada osobiście za dług z tytułu umowy kredytu (chyba że przystąpi do długu), ale może stracić nieruchomość, bo jest ona obciążona hipoteką.

Z tego powodu przy darowiźnie bez przejęcia długu dobrze jest spisać czytelne porozumienie rodzinne, w którym strony określą:

• kto faktycznie spłaca kredyt po darowiźnie,
• co się dzieje, jeżeli rata przestanie być regulowana,
• czy obdarowany ma obowiązek zwrócić darczyńcy część wartości, gdyby doszło do sprzedaży mieszkania.

Przeniesienie długu kredytowego na obdarowanego

Bardziej skomplikowanym scenariuszem jest darowizna połączona z przejęciem kredytu. W prawie cywilnym występują dwa mechanizmy:

• przejęcie długu – nowa osoba wchodzi w miejsce dotychczasowego dłużnika, który przestaje odpowiadać wobec banku,
• przystąpienie do długu – do istniejącego dłużnika dołącza nowy, obaj odpowiadają solidarnie.

W obu przypadkach potrzebna jest aktywna zgoda banku. Co ważne, samo zawarcie umowy między darczyńcą a obdarowanym nie wiąże banku. Bank może, ale nie musi zgodzić się na zmianę dłużnika. Zazwyczaj żąda złożenia wniosku, dostarczenia dokumentów dochodowych i przeprowadza standardową ocenę zdolności kredytowej obdarowanego.

Jeżeli obdarowany przejmuje kredyt lub do niego przystępuje, bank często sporządza aneksy do umowy kredytowej, które:

• wskazują nowego dłużnika (lub dodatkowego dłużnika),
• potwierdzają utrzymanie hipotecznego zabezpieczenia na tej samej nieruchomości,
• czasem modyfikują okres kredytowania lub warunki spłaty.

Bez takiego aneksu sytuacja jest jasna: z punktu widzenia banku dłużnikiem pozostaje wyłącznie dotychczasowy kredytobiorca, nawet jeśli w akcie darowizny napisano, że obdarowany „przejmuje zobowiązanie kredytowe”. Taki zapis ma wtedy jedynie charakter rozliczeń wewnętrznych między stronami, a nie skutków wobec banku.

Jak przygotować się do darowizny mieszkania z hipoteką krok po kroku

Sprawdzenie dokumentów mieszkania i kredytu

Pierwszy etap przygotowań to zebranie kompletu dokumentów. W praktyce notarialnej w Poznaniu przy darowiźnie mieszkania z hipoteką najczęściej potrzebne są:

• Aktualny odpis z księgi wieczystej – najlepiej w formie elektronicznej z systemu ekw.ms.gov.pl. Należy sprawdzić trzy kluczowe działy:
  • Dział II – oznaczenie właściciela; powinien się tu znajdować darczyńca lub darczyńcy (np. małżonkowie),
  • Dział III – prawa, roszczenia, ograniczenia; tu mogą być wzmianki o egzekucji, ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego, roszczenia dewelopera,
  • Dział IV – hipoteka; informacja, jaki bank jest wierzycielem i jaka jest maksymalna wysokość zabezpieczenia (suma hipoteki).
• Umowa kredytowa – wraz z regulaminem, który obowiązywał przy jej zawarciu. Najważniejsze są postanowienia dotyczące:
  • zakazu zbywania nieruchomości bez zgody banku,
  • obowiązków informacyjnych wobec banku,
  • ewentualnych kar lub sankcji za naruszenie umowy.
• Zaświadczenie z banku o aktualnym zadłużeniu – wskazuje pozostałą do spłaty kwotę kredytu, często bywa wymagane przez notariusza jako dokument orientacyjny i przez strony, by świadomie podejmować decyzje.
• Dokument potwierdzający nabycie mieszkania przez darczyńcę – np. akt notarialny zakupu od dewelopera, akt darowizny, orzeczenie sądu (przy podziale majątku), akt poświadczenia dziedziczenia.

Podczas analizy księgi wieczystej i umowy kredytowej warto wychwycić wszelkie „czerwone lampki”: wzmianki o egzekucji, postępowaniach sądowych, dodatkowych hipotekach czy służebnościach. Każdy taki wpis może utrudnić lub opóźnić darowiznę, a czasem wymaga uprzedniego wyjaśnienia z bankiem albo innym wierzycielem.

Uzgodnienia w rodzinie lub między stronami

Nim ktoś zadzwoni do notariusza w Poznaniu, dobrze jest mieć w rodzinie poukładaną podstawową koncepcję transakcji. Chodzi o odpowiedzi na kilka prostych, ale ważnych pytań:

• kto po darowiźnie będzie faktycznie spłacał kredyt,
• czy darczyńca chce zachować prawo do zamieszkiwania w lokalu,
• czy obdarowany ma coś dopłacić, czy darowizna ma być w pełni nieodpłatna.

Jeśli obdarowany zobowiązuje się do spłacania kredytu „za” darczyńcę, mamy do czynienia najczęściej z tzw. darowizną mieszaną – częściowo nieodpłatną, częściowo odpłatną. Z punktu widzenia podatkowego może to mieć znaczenie, bo opodatkowaniu podlega wtedy tylko różnica między wartością mieszkania a wartością przejętego zobowiązania (w dużym uproszczeniu). Przy rodzinnych darowiznach w najbliższej grupie (dzieci, małżonek, rodzice) kwestię tę dodatkowo modyfikują zwolnienia podatkowe.

Darczyńca często chce pozostać w mieszkaniu, które przekazuje. Do wyboru są wtedy różne instrumenty:

• służebność osobista mieszkania – prawo do zamieszkiwania w lokalu dożywotnio lub na czas oznaczony, wpisywane do księgi wieczystej,
• umowa dożywocia – zamiast darowizny; obdarowany (w tym wypadku nabywca) zobowiązuje się utrzymywać zbywcę, zapewniając mu mieszkanie, opiekę itp.,
• umowa użyczenia – mniej trwała, nie wpisuje się jej do księgi wieczystej, ale bywa używana, gdy strony sobie w pełni ufają.

Wybór między klasyczną darowizną a umową dożywocia jest strategiczny, również podatkowo. Przy dożywociu z reguły nie ma podatku od darowizn, ale może pojawić się podatek od czynności cywilnoprawnych i inne konsekwencje. Dlatego w przypadku skomplikowanych sytuacji rodzinnych połączenie konsultacji notariusza i doradcy podatkowego bywa bardzo rozsądnym krokiem.

Wstępny kontakt z bankiem i z notariuszem

Po uporządkowaniu dokumentów i ustaleń między stronami przychodzi czas na dwie kluczowe rozmowy: z bankiem i z notariuszem. Kolejność bywa różna, ale dobrym rozwiązaniem jest równoległe działanie.

Do banku warto zgłosić się z konkretnymi informacjami:

• czy planowana jest tylko darowizna własności, bez zmian wśród kredytobiorców,
• czy obdarowany ma przejąć kredyt lub do niego przystąpić,
• czy strony planują dodatkowe zabezpieczenia (np. ustanowienie służebności na rzecz darczyńcy).

Typowe pytania do banku:

• czy umowa wymaga zgody banku na darowiznę przy braku zmian dłużnika,
• jak wygląda procedura zmiany dłużnika (lub przystąpienia do długu),
• jakie dokumenty dochodowe musi złożyć obdarowany,
• jaki jest orientacyjny czas rozpatrzenia wniosku o zgodę.

Ustalenie terminu i przesłanie dokumentów do kancelarii

Gdy bank zasygnalizuje, że nie widzi przeszkód (lub gdy darowizna ma się obyć bez jego zgody, zgodnie z umową kredytową), kolejnym krokiem jest kontakt z wybraną kancelarią notarialną w Poznaniu i rezerwacja terminu. W praktyce większość kancelarii prosi o wcześniejsze przesłanie skanów dokumentów mailem, tak aby notariusz mógł spokojnie przygotować projekt aktu.

Zazwyczaj kancelaria prosi o:

• dane osobowe stron (imiona, nazwiska, PESEL, adresy, stan cywilny),
• skany dowodów osobistych lub paszportów,
• odpis księgi wieczystej lub sam numer księgi,
• skan umowy kredytowej lub przynajmniej jej kluczowych stron,
• zaświadczenie z banku o zadłużeniu oraz – jeśli jest – pisemną zgodę banku na planowaną czynność,
• dokument nabycia mieszkania przez darczyńcę,
• informację o planowanych dodatkowych prawach (służebność, dożywocie, użyczenie).

Na podstawie tych materiałów notariusz ustala, czy nie ma braków formalnych, weryfikuje zgodność danych z księgą wieczystą oraz – co przy hipotece bardzo ważne – sprawdza treść wpisów w Dziale IV. Jeżeli coś się „nie zgadza” (np. inny bank niż w umowie, dodatkowa hipoteka przymusowa, wzmianka o egzekucji), kancelaria zwykle kontaktuje się ze stronami, żeby wyjaśnić sytuację jeszcze przed wyznaczonym terminem podpisania aktu.

Przygotowanie projektu aktu darowizny z hipoteką

Kiedy dokumenty są już na biurku notariusza, powstaje projekt aktu darowizny. W przypadku mieszkania z hipoteką ten akt jest bardziej rozbudowany niż standardowa darowizna „czystej” nieruchomości. Musi połączyć kilka wątków naraz: przeniesienie własności, opis obciążenia hipoteką, ewentualne przejęcie długu, dodatkowe prawa dla darczyńcy, a także elementy podatkowe.

W projekcie pojawiają się m.in.:

• dokładne oznaczenie mieszkania (adres, powierzchnia, numer lokalu, numer księgi wieczystej),
• powołanie się na dokument, z którego darczyńca nabył własność,
• opis aktualnych wpisów w księdze wieczystej – w tym hipoteki na rzecz konkretnego banku,
• oświadczenie darczyńcy o darowiźnie i o obciążeniu mieszkania hipoteką,
• oświadczenie obdarowanego, że przyjmuje darowiznę z tym obciążeniem,
• informacja, kto faktycznie spłaca kredyt po darowiźnie (np. zobowiązanie obdarowanego do regulowania rat),
• odwołanie do zgody banku, jeśli jest wymagana, wraz z opisem jej zakresu,
• postanowienia o służebności, dożywociu czy innych prawach dodatkowych, jeśli strony się na nie umawiają.

Przy darowiźnie mieszanej w treści aktu pojawia się również opis części odpłatnej – zwykle w formie przejęcia zobowiązania kredytowego lub zobowiązania do spłacania rat. Notariusz wskazuje wtedy, jaka część świadczenia ma charakter darowizny, a jaka – ekwiwalentu za przejęte zobowiązania, co ma później znaczenie przy zgłoszeniu do urzędu skarbowego.

Wizyta u notariusza – jak wygląda sam akt darowizny w Poznaniu

Sam dzień podpisania aktu u notariusza jest zwykle krótszy niż całe wcześniejsze przygotowania. Strony stawiają się w kancelarii w umówionym terminie z oryginałami dokumentów tożsamości oraz – jeśli notariusz tego wymaga – oryginałem zgody banku.

Przebieg czynności jest dość schematyczny:

1. Notariusz sprawdza tożsamość stron i ich zdolność do czynności prawnych (czy mogą ważnie rozporządzać swoim majątkiem).
2. Odczytuje cały akt darowizny na głos, wyjaśniając po drodze trudniejsze fragmenty, w szczególności:
   • jakie są skutki przeniesienia własności mieszkania obciążonego hipoteką,
   • jakie obowiązki co do spłaty kredytu przyjmują poszczególne osoby,
   • jakie prawa zachowuje darczyńca (np. służebność mieszkania).
3. Jeśli strony chcą doprecyzować jakieś kwestie (np. kto płaci czynsz do wspólnoty, kto odpowiada za remonty), notariusz może dopisać dodatkowe paragrafy, o ile nie są sprzeczne z prawem.
4. Po zaakceptowaniu treści aktu wszystkie osoby składają podpisy, a na końcu podpis składa notariusz i przystawia pieczęć.

Ważnym elementem jest zawsze fragment aktu, w którym strony potwierdzają, że znają treść wpisów w księdze wieczystej i w pełni akceptują istnienie hipoteki. Dzięki temu obdarowany nie może później twierdzić, że „nie wiedział” o obciążeniu.

Wpis prawa własności i hipoteki w księdze wieczystej

Po podpisaniu aktu praca przenosi się z kancelarii do sądu wieczystoksięgowego. W Poznaniu wnioski o wpis często wysyłane są przez notariuszy elektronicznie – to przyspiesza bieg sprawy i ogranicza ryzyko błędów w numerach ksiąg.

Standardowo notariusz składa dwa główne wnioski:

• o wpisanie nowego właściciela (obdarowanego) w Dziale II księgi wieczystej,
• o ujawnienie ewentualnych nowych praw (np. służebności, dożywocia) w Dziale III.

Hipoteka jako taka zazwyczaj pozostaje bez zmian – bank nadal figuruje jako wierzyciel w Dziale IV, a sama hipoteka „idzie za nieruchomością”. Jeśli doszło do zmiany dłużnika kredytowego i bank wymagał odrębnego wniosku o zmianę wpisu w Dziale IV (np. gdy ustanawia się nową hipotekę albo modyfikuje się jej treść), notariusz może również taki wniosek przygotować.

Do czasu prawomocnego wpisu nowego właściciela w księdze przy nazwisku obdarowanego widnieje wzmianka o złożonym wniosku. W praktyce oznacza to, że sąd „pracuje” nad księgą, a kolejni nabywcy czy wierzyciele widzą, że w stanie prawnym dzieje się coś istotnego. To normalny etap, który po kilku tygodniach lub miesiącach kończy się pełnym ujawnieniem nowego wpisu.

Rozliczenia podatkowe po darowiźnie mieszkania z hipoteką

Darowizna mieszkania – również obciążonego hipoteką – wywołuje skutki podatkowe. Najczęściej strony muszą zmierzyć się z dwoma obowiązkami: zgłoszeniem darowizny do urzędu skarbowego i ewentualną zapłatą podatku, jeśli nie działa zwolnienie.

Procedura zależy od tego, do jakiej grupy podatkowej należy obdarowany:

• małżonek, dzieci, wnuki, rodzice, dziadkowie – mogą skorzystać ze zwolnienia dla najbliższej rodziny, pod warunkiem terminowego zgłoszenia nabycia (co do zasady formularz SD-Z2),
• rodzeństwo, teściowie, zięć, synowa – inny limit kwoty wolnej i nieco inne zasady,
• osoby dalsze, niespokrewnione – z reguły wyższa stawka podatku.

Przy mieszkaniu z hipoteką istotne jest, że podstawą opodatkowania nie zawsze jest pełna wartość rynkowa lokalu. Jeżeli obdarowany przejmuje na siebie spłatę części kredytu albo zobowiązuje się spłacać raty, ta część bywa traktowana jako „odpłatność” – w uproszczeniu podatek może dotyczyć tylko nadwyżki wartości mieszkania ponad wartość zobowiązania. Konstrukcja ta jest dość techniczna, dlatego w skomplikowanych przypadkach notariusz w Poznaniu często sugeruje jednoczesną konsultację z doradcą podatkowym.

Rozliczenia podatkowe dotyczą także darczyńcy. Jeśli przekazuje mieszkanie, które kupił stosunkowo niedawno, może pojawić się pytanie o podatek dochodowy od zbycia nieruchomości (przed upływem pięciu lat od końca roku nabycia). Darowizna jest tu traktowana inaczej niż sprzedaż, ale przy poprzednim „łańcuchu” transakcji (np. darowizna, a potem rychła sprzedaż przez obdarowanego) organy podatkowe potrafią wnikliwie sprawdzać okoliczności.

Zgoda banku na darowiznę – jak ją uzyskać i co powinna zawierać

Kiedy trzeba składać wniosek o zgodę banku

Punktem startowym jest zawsze lektura umowy kredytowej. W części ogólnej lub w regulaminie bank często zamieszcza klauzulę typu: „Zbycie nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu wymaga uprzedniej pisemnej zgody banku pod rygorem wypowiedzenia umowy kredytowej”. Jeśli pojawia się taki zapis, wniosek o zgodę staje się obowiązkowy, nawet jeśli strony nie planują zmiany dłużnika.

W praktyce zgoda banku jest potrzebna co najmniej w trzech sytuacjach:

• umowa kredytowa wprost jej wymaga przy każdej formie zbycia (sprzedaż, darowizna, dożywocie),
• obdarowany ma przejąć kredyt w całości lub w części (przejęcie długu albo przystąpienie do długu),
• planowane jest zniesienie współwłasności powiązane z darowizną udziału w mieszkaniu obciążonym hipoteką, gdy tym samym zmienia się krąg dłużników.

Zdarza się też sytuacja odwrotna: w umowie nie ma wyraźnego zakazu zbywania mieszkania bez zgody, a bank ustnie informuje, że nie „blokuje” samej darowizny, o ile kredyt będzie nadal spłacany przez tych samych dłużników. Wtedy formalna zgoda nie jest wymagana, choć zwykle korzystniej mieć krótką adnotację z banku, że przyjęto do wiadomości planowaną czynność i nie będzie ona podstawą do wypowiedzenia umowy.

Jak złożyć wniosek o zgodę – praktyka w poznańskich bankach

Procedura bywa różna w zależności od banku, ale ogólny schemat jest podobny. Wnioskodawcą jest z zasady obecny kredytobiorca (darczyńca), czasem razem z przyszłym obdarowanym, jeśli ma on wejść w rolę dłużnika.

Najczęściej wymagane są:

• wypełniony formularz bankowy o wyrażenie zgody na zbycie nieruchomości / darowiznę,
• opis planowanej transakcji (kto jest obdarowany, czy przejmuje zadłużenie, czy darczyńca zachowuje prawo zamieszkiwania),
• kopie dokumentów nieruchomości – przede wszystkim numer księgi wieczystej,
• przy przejęciu lub przystąpieniu do długu: dokumenty dochodowe obdarowanego (zaświadczenie od pracodawcy, PIT, wyciągi bankowe),
• czasami projekt aktu notarialnego, jeśli kancelaria zdążyła już go przygotować.

W Poznaniu spora część banków dopuszcza złożenie wniosku przez bankowość elektroniczną lub mailowo (za pośrednictwem opiekuna kredytu). Trzeba jednak liczyć się z tym, że do analizy ryzyka kredytowego i tak zostaniemy poproszeni o dostarczenie oryginałów lub skanów dokumentów dochodowych.

Co sprawdza bank przed wydaniem zgody

Bank patrzy na darowiznę przede wszystkim przez pryzmat bezpieczeństwa spłaty kredytu. Z tego względu analizuje kilka obszarów naraz:

• obecną jakość spłaty – czy raty są regulowane terminowo, czy były opóźnienia, czy kredyt nie jest już objęty planem restrukturyzacji,
• zdolność kredytową obdarowanego, jeśli ma wejść w rolę dłużnika – oceniana jest stabilność dochodów, rodzaj umowy o pracę, inne zobowiązania, historia w BIK,
• planowane prawa dodatkowe – np. służebności czy dożywocie, które w razie egzekucji mogłyby utrudnić sprzedaż mieszkania,
• aktualną wartość nieruchomości – część banków zleca inspekcję lub operat szacunkowy, żeby sprawdzić, czy wartość mieszkania nadal „pokrywa” saldo kredytu.

Jeżeli wszystko wygląda stabilnie, bank z reguły wydaje zgodę po kilkunastu – kilkudziesięciu dniach. Przy przejęciu długu czas oczekiwania bywa dłuższy, bo procedura przypomina częściowo udzielanie nowego kredytu – z pełną analizą finansową obdarowanego.

Treść zgody banku – na co zwrócić uwagę

Pisemna zgoda banku przychodzi zazwyczaj w formie oficjalnego pisma albo załącznika do aneksu kredytowego. Dobrze, gdy dokument jest możliwie precyzyjny – chodzi o to, aby notariusz mógł bez wątpliwości powołać się na niego w akcie darowizny.

W zgodzie banku powinny znaleźć się co najmniej następujące elementy:

• dane identyfikujące umowę kredytową (numer umowy, data zawarcia),
• dokładne oznaczenie nieruchomości (adres, numer księgi wieczystej, numer lokalu),
• jednoznaczne stwierdzenie, że bank wyraża zgodę na dokonanie darowizny na rzecz konkretnej osoby (imiona, nazwisko, PESEL),

Dodatkowe warunki i zastrzeżenia w zgodzie banku

Bank rzadko wydaje „czystą” zgodę bez żadnych warunków. Zazwyczaj wiąże ją z dodatkowymi zastrzeżeniami, które później muszą znaleźć odbicie w akcie notarialnym. Jeśli zostaną pominięte, notariusz w Poznaniu może poprosić o aktualizację zgody albo odmówić sporządzenia umowy w zaproponowanym kształcie.

W praktyce w zgodach bankowych często pojawiają się m.in. takie klauzule:

• obowiązek nieobciążania nieruchomości dodatkowymi hipotekami bez zgody banku do czasu całkowitej spłaty kredytu,
• zakaz ustanawiania określonych praw na rzecz osób trzecich (np. odpłatnej służebności, dożywocia na rzecz kilku osób) ponad to, na co bank wprost się zgodził,
• warunek przystąpienia obdarowanego do długu i podpisania aneksu w określonym terminie,
• wymóg podpisania umowy darowizny przed konkretną datą – istotne przy dłuższych procedurach, gdy zgoda ma ograniczony okres ważności.

Notariusz, przygotowując projekt aktu, porównuje treść zgody z planowaną konstrukcją darowizny. Jeśli bank dopuścił np. tylko służebność mieszkania na rzecz darczyńcy, a strony chciałyby jednocześnie ustanowić dożywocie na rzecz innej osoby, trzeba albo zmodyfikować plan, albo wystąpić o rozszerzenie zgody.

Zgoda banku a aneks do umowy kredytowej

Jeżeli darowizna ma się wiązać ze zmianą dłużnika, sama zgoda banku na przeniesienie własności nie wystarczy. Potrzebny jest jeszcze aneks do umowy kredytowej, w którym bank dokładnie opisze, kto i w jakim zakresie odpowiada za spłatę.

Typowe konfiguracje są trzy:

• obdarowany przystępuje do długu – staje się dodatkowym dłużnikiem obok dotychczasowego kredytobiorcy,
• obdarowany przejmuje dług w całości – darczyńca zostaje zwolniony z odpowiedzialności po podpisaniu aneksu,
• częściowe przejęcie długu – obdarowany odpowiada do określonej kwoty lub w określonym udziale, co jest rzadziej stosowane i wymaga precyzyjnych zapisów.

Aneks zwykle podpisuje się w placówce banku, czasami tego samego dnia co akt notarialny, ale w innej kolejności. W praktyce kancelarie w Poznaniu dość często umawiają strony tak, by najpierw została podpisana umowa darowizny, a zaraz po niej – aneks w banku, zgodnie z kolejnością wskazaną w samej zgodzie.

Najczęstsze błędy w treści zgody banku

Przy dokumentach przygotowywanych seryjnie przez duże instytucje nie brakuje drobnych pomyłek. Z punktu widzenia notariusza niektóre z nich są jednak na tyle istotne, że bez korekty banku nie da się bezpiecznie sporządzić aktu.

Na liście typowych problemów pojawiają się m.in.:

• błędny numer księgi wieczystej lub pomyłka w numerze lokalu,
• niewłaściwe oznaczenie stron (np. niepełne imiona, brak PESEL albo zamiana kolejności nazwisk małżonków),
• ogólne stwierdzenie o zgodzie na „zbycie” bez wskazania, że chodzi konkretnie o darowiznę na rzecz oznaczonej osoby,
• rozbieżności między zakresem zgody a projektem aktu, np. zgoda na przystąpienie obdarowanego do długu, a w projekcie darowizny brak jakiejkolwiek wzmianki o zadłużeniu.

Jeżeli notariusz wychwyci taką rozbieżność na etapie projektu, zazwyczaj sugeruje doprecyzowanie pisma przez bank. Zdarza się, że poprawka przychodzi tego samego dnia mailem do kancelarii, ale w sprawach bardziej sformalizowanych (szczególnie w dużych bankach) konieczne jest wydanie nowego, papierowego dokumentu.

Darowizna mieszkania z hipoteką bez przejmowania kredytu

Dość często spotykany scenariusz wygląda tak, że własność mieszkania przechodzi na dziecko, ale kredyt nadal spłacają rodzice. Prawnie jest to możliwe, lecz trzeba starannie poukładać obowiązki i oświadczenia w akcie.

W takiej konfiguracji można wyróżnić dwa poziomy odpowiedzialności:

• odpowiedzialność osobistą – kto jest kredytobiorcą wobec banku i kogo bank może pozwać,
• odpowiedzialność rzeczową – mieszkanie jako zabezpieczenie, które bank może zlicytować w egzekucji, nawet jeśli właścicielem stała się inna osoba.

Jeśli kredytobiorcą nadal pozostają rodzice, a dziecko jedynie nabywa mieszkanie obciążone hipoteką, bank będzie kierował roszczenia w pierwszej kolejności do rodziców. Jednocześnie w razie poważnych zaległości w spłacie hipoteka „zadziała” także wobec nowego właściciela – lokal może zostać sprzedany w egzekucji, choć obdarowany nie podpisywał umowy kredytowej.

W praktyce notarialnej w Poznaniu często stosuje się wtedy proste zabezpieczenie relacji rodzinnych – w treści aktu darowizny strony zastrzegają, kto realnie ma ponosić ciężar rat i w jaki sposób rozliczą się między sobą, gdyby doszło do sprzedaży mieszkania po spłacie długu.

Darowizna z przejęciem długu – jak wygląda w akcie notarialnym

Jeżeli strony ustalają, że obdarowany ma przejąć kredyt, notariusz musi to jasno zapisać. W akcie pojawiają się wtedy dwie powiązane ze sobą konstrukcje: darowizna prawa własności oraz przejęcie długu lub przystąpienie do długu.

Typowe elementy takiej umowy to m.in.:

• oświadczenie darczyńcy, że na nieruchomości ciąży hipoteka zabezpieczająca konkretną umowę kredytu,
• oświadczenie obdarowanego, że zna treść umowy kredytowej i wyraża zgodę na przejęcie długu w całości albo w określonym zakresie,
• powołanie się na pisemną zgodę banku z dokładną datą i numerem pisma,
• dodatkowe uregulowanie rozliczeń – np. wskazanie, że obdarowany nie zapłaci darczyńcy żadnej ceny, a jego świadczeniem jest przejęcie na siebie obowiązku dalszej spłaty kredytu.

Przy przejęciu długu często pojawia się pytanie, czy darowizna w ogóle jest jeszcze „bezpłatna”. Pod kątem cywilnym dominuje pogląd, że nadal pozostaje darowizną, choć obdarowany bierze na siebie istotne zobowiązanie. Z kolei z perspektywy podatków ten element odpłatności ma już duże znaczenie i bywa traktowany podobnie jak dopłata.

Jak notariusz weryfikuje dokumenty kredytowe

Aby bezpiecznie sporządzić umowę, kancelaria zazwyczaj prosi o umowę kredytową wraz z aneksami, aktualny harmonogram spłat i dokumenty potwierdzające zgodę banku. Nie chodzi tylko o formalność, ale też o precyzyjne opisanie hipoteki i odpowiedzialności stron.

W praktyce sprawdzane są zwłaszcza:

• czy dane nieruchomości w umowie kredytowej są zgodne z księgą wieczystą,
• czy nie ma aneksów, które zmieniały wysokość hipoteki lub inne istotne elementy zabezpieczenia,
• czy w treści umowy widnieją szczególne ograniczenia dotyczące zbywania lokalu, np. przez określony czas od wypłaty kredytu,
• jakie są aktualne saldo zadłużenia i waluta kredytu – istotne przy szacowaniu wartości darowizny i dalszych skutków podatkowych.

W prostych sytuacjach wystarcza kopia podstawowej umowy i ostatniego aneksu. Przy starszych kredytach, zwłaszcza walutowych, zdarza się, że do akt notarialnych dołączane są całe teczki dokumentów – dla porządku i na wypadek późniejszych sporów.

Darowizna udziału w mieszkaniu obciążonym hipoteką

Nie zawsze przedmiotem darowizny jest całe mieszkanie. Często przekazywany jest udział w lokalu, np. jeden z małżonków daruje część swojego udziału dziecku albo współwłaściciele dokonują między sobą przesunięć. Przy hipotece taka operacja wymaga szczególnej ostrożności.

Hipoteka co do zasady obciąża całą nieruchomość, a nie poszczególne udziały. Oznacza to, że nawet jeśli ktoś stanie się właścicielem tylko części mieszkania, jego udział jest w pełni obciążony tą samą hipoteką. Dla banku liczba współwłaścicieli nie ma większego znaczenia – liczy się wartość lokalu jako całości, która stanowi zabezpieczenie.

Przy darowiźnie udziału notariusz w Poznaniu sprawdza dodatkowo:

• jak rozkłada się odpowiedzialność kredytowa – czy współwłaściciele są jednocześnie współkredytobiorcami,
• czy darowizna udziału nie jest elementem szerszego planu zniesienia współwłasności,
• czy bank wyraził zgodę na zmianę struktury własności przy zachowaniu tej samej grupy dłużników.

Dość typowy przykład: rodzice są współwłaścicielami mieszkania i wspólnie spłacają kredyt. Chcą podarować dziecku niewielki udział, żeby „wprowadzić je” do księgi wieczystej, ale kredyt pozostawić przy sobie. Z punktu widzenia banku sytuacja jest zazwyczaj akceptowalna, o ile spłata kredytu przebiega bez zastrzeżeń. Ważne, aby zgoda banku wskazywała wprost, że dotyczy ona darowizny udziału, a nie całej nieruchomości.

Darowizna mieszkania z hipoteką a rozdzielność majątkowa małżonków

W Poznaniu często pojawiają się sprawy, w których małżonkowie mają rozdzielność majątkową (umowną lub sądową), a mieszkanie obciążone hipoteką jest własnością tylko jednego z nich. Przy darowiźnie takiego lokalu na rzecz dziecka czy innej osoby mechanizm jest podobny jak w standardowej sytuacji, ale dochodzą dwa istotne wątki: zgoda drugiego małżonka i odpowiedzialność za kredyt.

Jeżeli kredyt zaciągał tylko jeden małżonek i to on jest ujawniony w księdze wieczystej jako właściciel, formalnie może samodzielnie zdecydować o darowiźnie. Bank jednak często wymaga, by drugi małżonek złożył oświadczenie, że zna warunki kredytu i przyjmuje do wiadomości zmianę właściciela. Ma to znaczenie ochronne, zwłaszcza gdy dochody obojga małżonków były brane pod uwagę przy ocenie zdolności kredytowej.

Jeżeli natomiast kredyt był zaciągnięty przed ustanowieniem rozdzielności, bywa, że małżonkowie ponoszą wspólną odpowiedzialność, choć formalnie właścicielem jest tylko jedno z nich. W takiej sytuacji notariusz analizuje, czy darowizna nie narusza interesu wierzyciela (banku), a bank – czy po zmianie struktury majątku kredytobiorców nadal jest odpowiednie zabezpieczenie.

Specyfika współpracy z kancelarią notarialną w Poznaniu

Charakterystyczne dla dużego miasta jest to, że notariusze są przyzwyczajeni do stałej współpracy z lokalnymi oddziałami banków. W praktyce ułatwia to załatwianie formalności przy darowiznach mieszkań z hipoteką – dokumenty częściej krążą elektronicznie, a projekty aktów bywają wstępnie konsultowane z opiekunami kredytów.

Typowy przebieg współpracy wygląda następująco:

• strony przekazują kancelarii podstawowe dane o kredycie i zgodę banku,
• notariusz przygotowuje projekt aktu i – jeśli są wątpliwości – przesyła do banku fragmenty dotyczące kredytu i hipoteki,
• w razie rozbieżności bank szybko sygnalizuje, jakie zapisy trzeba doprecyzować (np. sposób opisu przejęcia długu),
• ostateczny tekst aktu jest tak ułożony, by nie kłócił się z treścią zgody i aneksów do umowy kredytowej.

Dzięki temu w dniu podpisania umowy rzadziej dochodzi do niespodzianek. Czasem bank wymaga jeszcze obecności swojego przedstawiciela przy akcie (np. przy bardziej skomplikowanych restrukturyzacjach), ale przy standardowej darowiźnie z hipoteką wystarcza pisemna zgoda i późniejsze podpisanie aneksu w oddziale.

Przykładowe scenariusze z praktyki poznańskich notariuszy

Dla lepszego wyobrażenia sobie całej procedury pomocne są dwa krótkie scenariusze, z którymi kancelarie w Poznaniu spotykają się na co dzień.

Scenariusz pierwszy – darowizna bez przejęcia długu: rodzice mają mieszkanie w kredycie, spłata przebiega bez zakłóceń. Chcą przepisać lokal na córkę, zostając jednak dłużnikami kredytowymi. Bank wydaje zgodę na darowiznę pod warunkiem zachowania dotychczasowych zasad spłaty i zakazu ustanawiania dodatkowych obciążeń. W akcie notarialnym wyraźnie zapisuje się, że córka przyjmuje mieszkanie z istniejącą hipoteką, ale nie przejmuje długu wobec banku – kredyt nadal spłacają rodzice.

Bibliografia

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Sejm Rzeczypospolitej Polskiej – Przepisy o darowiźnie, przejęciu długu, przystąpieniu do długu, zobowiązaniach
• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Sejm Rzeczypospolitej Polskiej – Zasady ustanawiania i działania hipoteki, powiązanie z nieruchomością
• Prawo rzeczowe. System Prawa Prywatnego, t. 4. C.H. Beck – Komentarz naukowy do instytucji własności, hipoteki i obciążeń nieruchomości
• Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Wolters Kluwer Polska – Szczegółowe omówienie skutków hipoteki przy zbyciu nieruchomości
• Stanowiska i wyjaśnienia Związku Banków Polskich dotyczące kredytów hipotecznych. Związek Banków Polskich – Praktyka banków przy zmianie właściciela i dłużnika kredytu mieszkaniowego