Użytkowanie wieczyste to termin, z którym można się spotkać w trakcie rozmów o nieruchomościach (dotyczy to zarówno budynków jak i samych gruntów). Mimo, że wieczność kojarzy się z niczym nieograniczonym czasem, to użytkowanie wieczyste i czas jego trwania jest ściśle regulowane przez prawo cywilne. Warto więc wyjaśnić czym jest użytkowanie wieczyste.

Polskie prawo cywilne określa użytkowanie wieczyste jako rodzaj prawa rzeczowego. Użytkowanie wieczyste dotyczy własności skarbu państwa (czyli może być to własność województwa, powiatu czy gminy), która jest oddawana osobie fizycznej albo prawnej na ściśle określony czas. Użytkowanie wieczyste trwa zazwyczaj 99 lat, choć prawo cywilne dopuszcza odstępstwa od tej reguły i użytkowanie wieczyste wyjątkowo może trwać krócej. Dolną granicą, jaką przewiduje tu prawo cywilne, jest 40 lat. „Na wieczność” ma tu więc ściśle określone ramy czasowe.

Użytkowanie wieczyste ma swoje korzenie w starożytnym rzymskim prawie. Na gruncie polskim jest najczęściej kojarzone z czasami PRL-u, kiedy panowała zasada, że nieruchomości gruntowe są własnością państwa, a nie prywatną, a użytkowanie wieczyste było w praktyce jedyną drogą do nabycia gruntów zwłaszcza na terenie miast. Zmieniło się to oczywiście po 1989 roku.

Użytkowanie wieczyste jest traktowane jako zbliżone do własności. Ważne jest tu zawarcie umowy, która przyjmuje postać aktu notarialnego. Użytkowanie wieczyste jest związane też z dokonaniem odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej. Bardzo ważne jest, by użytkowanie wieczyste zostało odnotowane w prawidłowy sposób – budzący wątpliwości wpis w księdze wieczystej (na przykład użytkowanie wieczyste trwające 25 lat) może poważnie utrudnić sprzedaż takiej nieruchomości. Żaden bank nie będzie skłonny dać kredytu na zakup takiej nieruchomości. To poważnie ogranicza ilość potencjalnych kupców takiej nieruchomości.

Użytkowanie wieczyste wiąże się z corocznym uiszczaniem należności za korzystanie z nieruchomości, a nie opłatą taką jak w przypadku zakupu nieruchomości. W 2005 roku użytkowanie wieczyste zostało przekształcone w prawo własności nieruchomości. O takie przekształcenie mogą się ubiegać osoby fizyczne, które dotychczas były użytkownikami wieczystymi. Dotyczy to nieruchomości mieszkalnych i garaży (albo nieruchomości przeznaczonych pod taką zabudowę) oraz nieruchomości rolnych.